Logement : les règles pourraient changer pour les propriétaires et les copropriétés

Être propriétaire en France demande parfois des compétences assez variées : savoir choisir un logement, trouver un locataire, comprendre un DPE, financer des travaux et, en copropriété, convaincre suffisamment de voisins qu’isoler un immeuble n’est peut-être pas une lubie personnelle.

Le gouvernement veut justement modifier une partie de cette mécanique. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, défend un projet de loi visant à relancer la construction, la rénovation et l’investissement locatif tout en donnant davantage de latitude aux territoires.

Parmi les pistes qui concernent directement les particuliers : davantage de souplesse pour certains logements énergivores, des décisions de travaux facilitées dans les copropriétés et un soutien renforcé à l’investissement locatif.

Mais Berlingote pose immédiatement une patte sur le dossier : non, ces nouvelles règles ne sont pas encore applicables. Le projet de loi a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 avant d’être transmis à l’Assemblée nationale, où son examen se poursuit. Entre une annonce politique et une règle effectivement applicable, il reste quelques portes administratives à pousser.

Pourquoi vouloir encore changer les règles du logement ?

Parce que le marché fonctionne mal sur plusieurs fronts à la fois. Difficultés d’accès au logement, parc locatif sous tension, construction neuve en difficulté et rénovation énergétique compliquée : le gouvernement considère que les dispositifs actuels ne suffisent plus.

Son projet de loi « Relance et décentralisation du logement » repose notamment sur la construction, l’investissement, la simplification, la transition écologique et une plus grande décentralisation des décisions. L’objectif affiché par le gouvernement est de produire ou réhabiliter à neuf deux millions de logements d’ici 2030.

Le principe général est donc de débloquer la machine. Et il faut reconnaître une chose aux humains : lorsqu’ils constatent qu’ils ont accumulé suffisamment de règles pour ralentir un système, ils finissent parfois par inventer de nouvelles règles pour simplifier les anciennes. Berlingote observe le phénomène avec un certain intérêt scientifique.

Passoires thermiques : des propriétaires pourraient obtenir un peu de temps

Le dossier le plus concret concerne les logements mal classés au diagnostic de performance énergétique.

Actuellement, en métropole, un logement classé G ne peut plus être loué dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025. Cette exigence doit s’étendre aux logements classés F à partir de 2028, puis aux logements classés E en 2034.

Sur le principe, améliorer les logements énergivores paraît difficilement contestable. Dans la pratique, un propriétaire ne possède pas toujours la baguette magique permettant de transformer son DPE.

C’est particulièrement vrai en copropriété. Un appartement peut nécessiter des travaux qui concernent la façade, la toiture, le chauffage collectif ou d’autres parties communes. Le propriétaire peut alors vouloir rénover son logement sans pouvoir décider seul de tout ce qui permettrait d’améliorer sa performance énergétique.

Vincent Jeanbrun défend donc une forme de souplesse temporaire pour certains logements classés F ou G lorsque leur propriétaire peut démontrer qu’une rénovation a réellement été engagée. Il a notamment évoqué un devis ou le versement d’un premier acompte à un artisan comme éléments permettant de matérialiser cette démarche.

L’idée est importante à comprendre : il ne s’agit pas de supprimer l’objectif de rénovation énergétique, mais d’éviter qu’un propriétaire ayant véritablement engagé les travaux se retrouve bloqué par leur délai de réalisation.

Berlingote valide au moins la logique générale : demander un résultat à quelqu’un tout en l’empêchant matériellement de l’obtenir est une organisation assez sophistiquée, même pour des humains.

Copropriété : et si voter des travaux devenait plus simple ?

C’est justement là qu’arrive le deuxième chantier.

La performance énergétique d’un appartement dépend parfois davantage de l’immeuble que de ce qui se passe entre ses quatre murs. Or certains travaux d’économie d’énergie nécessitent aujourd’hui des règles de majorité qui peuvent compliquer leur adoption.

Le ministre souhaite faciliter certaines décisions en permettant davantage de votes à la majorité simple plutôt qu’à la majorité absolue.

Concrètement, cela pourrait réduire le risque qu’un projet de rénovation nécessaire reste bloqué alors qu’une partie importante des copropriétaires souhaite avancer.

Ce serait particulièrement intéressant pour les propriétaires qui doivent améliorer le DPE de leur logement mais dépendent de travaux collectifs pour y parvenir.

Attention cependant à l’autre côté de la médaille : faciliter le vote ne finance pas les travaux. Une rénovation énergétique peut représenter une dépense importante pour une copropriété. Obtenir plus facilement un « oui » en assemblée générale ne fait pas apparaître les euros correspondants dans les comptes des copropriétaires. Berlingote a regardé derrière le canapé par précaution : aucune enveloppe budgétaire mystérieuse.

Des règles différentes selon les besoins locaux

Le projet va plus loin que les seules copropriétés. Le gouvernement veut également donner davantage de marge de manœuvre aux collectivités territoriales et au couple maire-préfet.

L’idée consiste à éviter qu’une même politique du logement soit appliquée exactement de la même manière dans des territoires confrontés à des problèmes différents.

Une zone où les logements existent mais nécessitent d’importantes rénovations n’a évidemment pas les mêmes priorités qu’une ville où la première difficulté est tout simplement de construire suffisamment.

Les collectivités pourraient ainsi disposer de davantage de possibilités pour orienter certains dispositifs en fonction de leurs besoins.

Sur ce point, la logique est presque féline : avant de choisir une solution, commencer par regarder le territoire. Berlingote procède déjà ainsi avant de sélectionner l’endroit où elle va passer les quatre prochaines heures à dormir. Les politiques publiques ont parfois du bon à observer les méthodes éprouvées.

L’investissement locatif doit aussi redevenir plus séduisant

Autre problème identifié : convaincre les particuliers d’investir à nouveau dans des logements destinés à la location.

Le ministre souhaite renforcer le dispositif fiscal destiné à favoriser l’acquisition de logements neufs ou anciens mis en location, notamment lorsque l’ancien nécessite d’importants travaux.

L’objectif est assez simple : si davantage de particuliers considèrent l’investissement locatif comme suffisamment intéressant, davantage de logements pourraient revenir sur le marché tout en participant à la rénovation du parc immobilier.

Mais c’est précisément le genre de mesure pour laquelle il faut éviter de sortir trop vite la calculatrice. Les conditions fiscales peuvent évoluer pendant le parcours parlementaire et d’autres textes, notamment budgétaires, peuvent intervenir.

Autrement dit : une piste intéressante n’est pas encore un rendement garanti. Berlingote se méfie naturellement des gamelles que l’on annonce pleines avant de les avoir posées par terre.

Alors, qu’est-ce qui change aujourd’hui pour un propriétaire ?

Pour l’instant, rien du fait de ce projet de loi.

C’est probablement le point le plus important de toute cette histoire.

Le Sénat a adopté le projet de loi avec modifications le 8 juillet 2026. Le texte a ensuite été déposé à l’Assemblée nationale le 9 juillet et son parcours parlementaire n’est pas terminé.

Les propriétaires doivent donc continuer à appliquer les règles actuellement en vigueur, notamment celles concernant la décence énergétique des logements.

Par exemple, l’interdiction de location des logements classés G est bien applicable depuis 2025 dans les situations prévues par la réglementation actuelle. À ce stade, une annonce du ministre sur un futur assouplissement ne constitue évidemment pas une autorisation de s’affranchir de cette règle.

Pour vérifier la situation actuelle d’un logement, le site officiel Service-Public.fr détaille les critères de décence énergétique applicables aux locations.

Le parcours du projet de loi peut quant à lui être suivi directement sur le dossier législatif de l’Assemblée nationale.

Ce que les propriétaires devraient surveiller maintenant

Plutôt que de retenir toutes les annonces, trois sujets méritent particulièrement d’être suivis.

• Les logements F et G : les conditions exactes permettant éventuellement de bénéficier d’un délai lorsque des travaux sont réellement engagés.
• Les copropriétés : les décisions qui pourraient effectivement passer à une règle de majorité plus souple.
• L’investissement locatif : les avantages fiscaux qui survivront au parcours parlementaire et leurs conditions définitives.

Il faudra également surveiller les dates d’entrée en vigueur. Une disposition votée ne devient pas nécessairement applicable immédiatement et certaines mesures peuvent nécessiter des textes complémentaires.

Une réforme qui cherche surtout à débloquer ce qui coince

Ce projet ne remet pas en cause l’objectif général de rénovation du parc immobilier. Il cherche plutôt à résoudre plusieurs situations dans lesquelles les règles actuelles peuvent produire des blocages : propriétaire prêt à rénover mais dépendant de sa copropriété, travaux décidés trop lentement, investissement locatif jugé insuffisamment attractif ou politique nationale mal adaptée aux réalités locales.

Pour les propriétaires, certaines mesures pourraient donc apporter une vraie souplesse. Mais leur portée dépendra de la version finalement adoptée par le Parlement.

Pas besoin, pour l’instant, de refaire son plan de financement ou de convoquer son syndic à six heures du matin. Il faut surtout surveiller la suite du texte et distinguer soigneusement ce que le ministre souhaite faire de ce que la loi permet déjà.

Une prudence assez élémentaire finalement : avant de bondir dans un carton, Berlingote vérifie toujours qu’il a bien un fond. En matière de réforme immobilière, les propriétaires auraient probablement intérêt à faire pareil.